Kiinteistöstrategia

Vaasan seurakuntayhtymän kiinteistöstrategia 2015–2020

 

Vaasan seurakuntayhtymän kiinteistöstrategia 2015–2020 (pdf 123 kB)

  1. Johdanto
    1.1. Kiinteistöstrategiaprosessi ja pohjatyö
    1.2. Kiinteistötoimen strategianäkökulmat
    1.3. Kiinteistötoimen tehtävä
  2. Kiinteistötoimen visio 2015–2020
  3. Kiinteistötoimen strategiset tavoitteet
    3.1. Kiinteistöt
    3.2. Kiinteistöpalvelut
  4. Kiinteistö ja maaomaisuus 2014
    4.1. Rakennukset
    4.2. Osakehuoneistot
    4.3. Vuokratilat
    4.4. Maaomaisuus
    4.5. Asemakaava-alueet
    4.6. Osayleiskaava-alueet
  5. Johtopäätökset/Toimeenpiteet
    5.1. Investointiohjelma
    5.1.1. Investointien rahoittaminen
    5.2. Toimenpideohjelma
    5.3. Luopumisohjelma
    5.3.1. Kiinteistöjen ryhmittely
    5.3.2. Rakennusten ja tilojen luopumisperiaatteet
    5.3.3. Sisäiset vuokrat
    5.4. Henkilöstöohjelma
  6. Jatkotoimenpiteet
    6.1. Kiinteistöstrategisia toimenpiteitä
    6.2. Seurakuntayhtymän läsnäolo maankäyttösuunnittelussa
    6.3. Seurakuntayhtymän yhteistyömahdollisuudet muiden toimijoiden kanssa
    6.4. Tilojen käyttömahdollisuudet

1. Johdanto

1.1. Kiinteistöstrategiaprosessi ja pohjatyö

Vaasan Seurakuntayhtymän kiinteistöstrategian laatiminen on aloitettu v.2013 ja se valmistui vuoden 2014 aikana. Alkuperäistä kiinteistöstrategiaa on päivitetty kesäkuussa 2015. Kiinteistötoimella on ollut useampia strategiakokouksia, joissa kiinteistötoimen visio ja arvot on kirjattu samoin kuin vision saavuttamiseksi tarvittavat toimintatavat ja –keinot. Strategian pohjaksi kiinteistötoimi on selvittänyt tilojensa käyttöasteita, käyttö- ja ylläpitomenoja, investointeja sekä kiinteistöjen kaavatilannetta.

Kiinteistöluettelo taustaselvityksineen ja maaomaisuustietoineen on esitetty erillisenä liitteenä. Vaasan Seurakuntayhtymän kiinteistöstrategiaa täydentävät tiedot (lähtötiedot ja muu aineisto) on esitetty erillisenä liiteyhteenvedossa.

Kiinteistöstrategian laatimiseen päätettiin ryhtyä, koska kiinteistömassa on suuri ja kiinteistökustannukset (käyttö- ja investointikustannukset) ovat kasvamassa tulevien vuosien taloudellisiin ja henkilöstöresursseihin nähden ja toimitilojen käytössä nähtiin tehostamisen mahdollisuuksia.

1.2. Kiinteistötoimen strategianäkökulmat

Kiinteistöjohtamisella hallitaan ja johdetaan kiinteistöomaisuutta ja tilaresursseja Vaasan seurakuntayhtymän ydintehtävän ja omaisuuden hallinnan näkökulmasta. Kiinteistöjohtamisessa on kolme eri näkökulmaa: omistus, käyttö ja palvelut. Vaasan seurakuntayhtymä omistaa suurimman osan tiloistaan, jolloin omaisuudesta huolehtiminen on tärkeä osa kiinteistöjohtamista. Kiinteistöjohtamisessa keskitytään omaisuuden arvon säilyttämiseen ja tilojen käyttökelpoisina pitämiseen. Palvelujen tuottamisessa keskeisenä osana ovat turvalliset,terveelliset ja tarkoituksenmukaiset tilat. Tilojen omistaminen ja toiminta vaatii tuekseen erilaisia palveluita kiinteistönhoito, puhtaanapito, kunnossapito, turvallisuus. Näiden palvelujen tuottaminen ovat keskeinen osa kiinteistöpalvelujen toiminnan ohjausta.

Myös investointien ja niihin käytettävissä olevien resurssien tulee suunnitelmallisesti ja johdonmukaisesti kohdentua seurakuntien toiminnan tukemiseen.

1.3. Kiinteistötoimen tehtävä

Kiinteistötoimen tehtävänä on tukea seurakuntien toimintaa tuottamalla laadukkaita vahtimestari-, keittiö-, ja puhtaanapitopalveluja sekä hankkimalla tarvittavia tilojen ylläpito, korjaus- ja rakentamis- sekä turvallisuuspalveluja ja huolehtia viranomaisten vaatimista velvotteista sekä seurakuntien ja seurakuntayhtymän vuokrahuoneistojen vuokraamisesta. Nämä toteutetaan hallitusti, turvallisesti ja taloudellisesti huolehtimalla seurakuntayhtymän hallinnassa olevien kiinteistöjen tarkoituksenmukaisesta ja hyvästä toimintakunnosta eri palveluin ja ammattihenkilökuntaresurssein.

2. Kiinteistötoimen visio 2015–2020

Kiinteistötoimi mahdollistaa seurakunnan eri toimialoille käytännölliset, viihtyisät ja turvalliset toimintapuitteet kohdata vaasalaiset arjessa ja juhlassa.

3. Kiinteistötoimen strategiset tavoitteet

3.1. Kiinteistöt

Kiinteistöstrategia käsittää aikajänteen 2015-2020. Seuraavia toimenpiteitä esitetään kiinteistötoimen keskeisimmiksi strategisiksi päämääriksi:

Päämäärä 1:

  • Huolehditaan siitä, että seurakunnilla on perustehtäväänsä varten riittävä määrä tarkoituksenmukaisia, turvallisia ja terveellisiä toimitiloja, joiden käyttökulut ovat kohtuullisia.


Päämäärä 2:

  • Kartoitetaan seurakuntayhtymän rakennus- ja maaomaisuus.
  • Linjataan, että:
    - säilytettävät rakennukset, kehitettävät rakennukset ja tilat, joista voidaan luopua lähinnä käyttömenojen ja/tai käyttöasteen perusteella.
    - millä kriteereillä ja miten luovutaan vähäkäyttöisistä taikka ei seurakunnallisessa toiminnassa olevista tuottamattomista toimitiloista.
    - millä periaatteella ja millaisella rahoitusmuodolla kiinteistöjä hankitaan tai peruskorjataan.
  • Ulkopuolisilta vuokratuista tiloista pyritään luopumaan sijoittamalla toimintoja omiin tiloihin ja nostamalla näin niiden käyttöastetta.
  • Omistuksessa olevien maa-alueiden käyttöä voidaan suunnitella uudelleen ja osasta voidaan tehdä luopumispäätöksiä.


Päämäärä 3:

  • Säilytettävien kiinteistöjen arvo pyritään pitämään yllä laatimalla kohteista kuntoarviot pitkän tähtäimen suunnitelmineen ja korjausvelan arviointeineen sekä toteuttamalla kuntoarvioissa ehdotetut toimenpiteet ajallaan. Kunnossapito pidetään niin hyvätasoisena, että vältetään kiinteistöjen arvoa ja käyttöä merkittävästi heikentävät tekijät. Rakennusten korjausvelkaan kiinnitetään erityistä huomiota. Tavoitteena on, että rakennukset pidetään 75%:sti kunnossa. Suunnitelmallisella kunnossapitotoiminnalla vältetään korjausvelan kasvu ja suuret yllätykset kustannuksissa (ks liite 3). Pahimmillaan välinpitämättömyys kunnossapitoa kohtaan voi johtaa siihen, että rakennusta ei enää voi korjata, jolloin purkaminen on ainoa vaihtoehto. Kulttuurihistoriallisten rakennusten arvojen säilyttämiseen kiinnitetään erityistä huomiota.


Päämäärä 4:

  • Ulosvuokrattujen osakehuoneistojen osalta on laadittu tuottotarkastelut ja huonosti tuottavista huoneistoista pyritään luopumaan. Vuokraustoiminta ei suoranaisesti kuulu seurakunnan perustoimintaan ja siksi tarkasteluissa tulee ottaa huomioon myös vuokraamisen vaikutus kiinteistöhenkilökunnan työmäärään ja osakehuoneistojen investointitarpeeseen tilojen käyttö- ja ylläpitokustannusten kautta.


Päämäärä 5:

  • Menojen kasvua pyritään hillitsemaan tulevaisuudessa myös tilojen monikäyttöisyyttä lisäämällä, välttämällä turhia uusinvestointeja, peruskorjaamalla olemassa olevia kiinteistöjä ja tehostamalla tilojen käyttöä. Uusinvestoinneissa tilojen tarve pyritään optimoimaan ja ylirakentamista vältetään. Uusien investointien toteuttamista mietittäessä etsitään vaihtoehtoisia tapoja toteuttaa hanke esimerkiksi vuokraus/ leasing/ yhtiöitys/ rahastot/ yhteistyöhankkeet jne. Investointeja mietittäessä pyritään ottamaan huomioon myös vallitseva taloudellinen epävarmuustilanne.


Päämäärä 6:

  • On myös syytä ennakoida lähitulevaisuudessa suunniteltuja seurakuntaliitoksia. Parannetaan valmiutta seurakuntaliitoksiin edellyttämällä ennen liitosta, että liitettävien seurakuntien kiinteistömassa on tiedossa ja että kiinteistöjen sopimukset ja lainhuutoasiat ovat kunnossa sekä rakennusten kuntokartoitukset on tehty ja korjausvelka selvitetty. Samalla varmistetaan myös toimenpiteet henkilöresurssien osalta. Päätöksiä tehtäessä otetaan huomioon myös päätöksen tekovaiheen väestörakenteen kehitysennusteet.

Seuraavassa on esitetty edellä olevia keskeisimpiä strategisia päämääriä tukevia toiminnan painopisteitä:
  • Kiinteistön turvallisuutta ja terveellisyyttä seurataan säännöllisesti tehtävien kuntoarvioiden ja sisäilmatutkimusten pohjalta. Olemassa olevien rakennusten hankesuunnitelmien pohjana käytetään aina kuntoarvioita. Kertaalleen laadittu kuntoarvio päivitetään vähintään 10 vuoden välein. Kiinteistön turvallisuutta parannetaan teknisin järjestelyin ja henkilökunnan opastuksen avulla.
  • Myös seurakuntayhtymän kiinteistöihin laadittu esteettömyyskartoitus (2013) otetaan huomioon kiinteistöjen uusinvestoinneissa ja peruskorjauksissa.
  • Lapsivaikutusten arviointi tavoitteineen sekä päätöksenteossa että suunnittelussa otetaan huomioon.
  • Vaasan Seurakuntayhtymän kiinteistötoimen vuotuiset käyttö- ja ylläpitomenot ovat tällä hetkellä noin 2,4 milj. € (vuosi 2013). Kiinteistötoimen käyttö- ja ylläpitomenot johtuvat seurakuntien toiminnoista, jotka käyttävät tiloja. Käyttö- ja ylläpitomenojen vuotuinen kasvu on noin 3-5%. 2012 ja 2013 vuosien väliseen eroon vaikuttaa erityisesti Vaasa-Vähäkyrö seurakuntaliitos. Kiinteistöveron nousu aiheuttaa myös merkittävän lisän käyttömenoihin. Näin ollen pyritään käyttö- ja ylläpitomenojen supistamiseen. Tämä voi tapahtua esimerkiksi kiinteistömäärän vähentämisellä (n. 2000 m2). Poistettavia kiinteistöjä voisivat olla esimerkiksi Vetokannaksen kirkko, Suvilahden seurakuntakoti, partiotilat. Käyttömenojen supistus on tarkoitus saavuttaa myös seurakunnan toiminnan kehittämisellä, henkilöstömenoja supistamalla, energian kulutuksen seurannalla/ennakoinnilla/käytön osaamisella. Sisäisen vuokran käyttöönottoa voidaan myös harkita ohjausvälineeksi. (Liitteenä 4 on kiinteistötoimen käyttömenojakauma, josta ilmenee myös Vaasa/Vähäkyrö -seurakuntaliitoksen vaikutus käyttömenoihin. Liitteessä on myös toimintatuottoselvitys v. 2009–2013).
  • Vähennetään toiminnalla ja ratkaisuilla ympäristökuormitusta esimerkiksi parantamalla mahdollisuuksien mukaan jätehuollon järjestämistä (esim. pääsy kunnalliseen jätevesijärjestelmään), energian kulutuksen seurantaa ja ohjausta (investoinnit, peruskorjaukset) ja henkilöstön koulutusta.
  • Keittiötoimen palvelujen ja toiminnan kehittäminen suunnittelujaksolla.
  • Leirikeskusten käyttömenot ovat korkeat suhteessa muihin tiloihin, katso liite 5. Käyttömenoja voidaan hallita esimerkiksi sulkemalla käyttöasteeltaan vähäiset leirikeskukset talveksi tai hakemalla niiden käytön osalta vaihtoehtoisia ratkaisuja. Esimerkiksi yhden leirikeskuksen sulkemisella talven ajaksi voidaan saada säästöä noin 75.000 € vuodessa.
  • Käyttöastetta pyritään tehostamaan. Kirkkohallituksen esitys käyttöasteen mitoitustavaksi on:
    - Kirkko 14 tilaisuutta viikossa = 100%
    - Kokoontumistila, 72 h viikossa = 100%
    - Toimistotila, 5 pv viikossa = 100%
    Liitteessä 6 on esitetty Vaasan Seurakunnan tilojen tämän hetken tilanteen (v. 2013) mukaiset käyttöasteet. Taulukosta nähdään, että ainoastaan Vaasan kirkko täyttää kirkkohallituksen esittämän käyttöastetavoitteen ja muiden tilojen käyttö jää alle puoleen tavoitteesta.
  • Käyttöastetta korotetaan tehostamalla varausohjelman käyttöä ja ohjaamalla tilat tilavarauksellisesti järkevämpään käyttöön. Vajaakäyttöiset tilat pyritään muuttamaan muuhun käyttöön siten, että tilojen sijainti ja määrä vastaavat tarvetta. Vajaakäyttöisten tilojen toimintaa pyritään myös tiivistämään. Tarvittaessa vajaakäyttöisistä tiloista luovutaan.
  • Tarkennetaan hankesuunnittelua siten, että investoinnit ja kunnossapitotoimenpiteet voidaan toteuttaa oikeanlaisena ja suunnitellussa aikataulussa. Liitteenä 2 olevasta rakennushankkeen vaiheet kaaviosta nähdään miten rakennushankkeen kustannukset sitoutuvat jo hankkeen aikaisessa vaiheessa.

3.2. Kiinteistöpalvelut

  • Nykyinen kiinteistöhallinnon organisaatio on kuvattu liitteenä 7 olevassa kaaviossa.
  • Vaasan seurakuntayhtymän kiinteistötoimessa työskentelee tällä hetkellä 32 henkilöä.
  • Kiinteistöhallinnon organisaatiota ollaan kehittämässä. Kiinteistöpalveluiden vaatimustason kasvaessa kiinteistöhenkilöstön määrää ei voi vähentää ilman seurakuntien toimintatavan muutosta. Toimintatavan muutoksesta on esimerkkejä jo nyt, kun ollaan sopimassa, että jatkossa yksi henkilö hoitaa leirikeskusten varaukset, jotta päällekkäisyyksiltä vältytään. Kiertävän kaikki kiinteistöt tuntevan vahtimestarin avulla voidaan myös optimoida työaikoja.
  • Erityisasiantuntijoiden tarve kiinteistöpalveluissa on jatkuvaa. Teknisen isännöitsijän (LVIAS –asiantuntija) palkkaukseen on tarvetta. Tehtävä voisi sisältää LVIAS –asiantuntijatehtävien lisäksi esim. sisäistä koulutusta, seurakuntaliitoksiin liittyviä tehtäviä, hankesuunnitteluun liittyviä tehtäviä yms.
  • Kiinteistöpidon henkilökuntaa työllistävät yhteiskunnalliset velvoitteet, joita ovat mm. julkinen kilpailuttaminen, jätehuolto, turvatekniset järjestelyt, palo-, sähkö-, nuohous-, paloilmoittimien tarkastukset, työturvallisuusasiat, alueiden kunnossapito, järjestyssäännöt, pelastussuunnitelma, veroilmoitukset jne. Yhteiskunnalliset velvoitteet ja seurakuntaliitosasiat edellyttävät jo nyt jatkuvaa konsulttien käyttöä. Uutena tehtävänä kiinteistöpalvelulle on tullut 1.7.2014 voimaan astunut verolain mukainen ilmoitusvelvollisuus. Ilmoitusvelvollisuuteen liittyvien töiden hoitaminen tulee siis myös järjestää.
  • Mahdolliset uudet seurakuntaliitokset vaikuttavat myös henkilökunnan määrään. Ennen seurakuntaliitoksia henkilöstön kokonaistarve kokonaiskiinteistömassaan nähden selvitetään ja päällekkäiset tehtävät pyritään poistamaan tehtävien uudelleen organisoinnilla tai muulla tavoin.
  • Huoltokirjan käyttö on tällä hetkellä satunnaista. RYHTI 4:n tietojen/päiväkirjan ylläpidon käyttöönottokoulutus järjestetään henkilökunnalle ja sen jälkeen huoltokirja otetaan jatkuvaan käyttöön. Tämän avulla voidaan tehostaa mm. kiinteistöpitoa ohjaamalla käyttäjäpalvelupyynnöt suoraan huoltokirjan kautta suorittavalle portaalle.
  • Nykyisten yhteistyökumppaneiden kanssa on laadittu kirjalliset sopimukset yhteistyön sisällöstä. Samoin kilpailutusasiakirjat on laadittu kirjallisena. Kunnossapidon rakennusteknisten töiden suorittajina on osittain käytetty hyväksikoettuja yhteistyökumppaneita ilman varsinaisia kilpailutuksia/sopimuksia. Kilpailutukset/sopimukset uusitaan vanhojen sopimusten aikarajojen umpeutuessa. Kilpailutus järjestetään ja sopimukset laaditaan myös kunnossapidon rakennusteknisten töiden osalta (esim. vuosisopimukset tällä suunnittelukaudella).
  • Seuraavaavista palvelukokonaisuuksista on sopimukset:
    - vartiointi- / kameravalvontapalvelu
    - kulunvalvonta-, lukitus- / turvapalvelu
    - LVIA-huoltopalvelu
    - paloilmoitinlaitehuoltopalvelu
    - palo- ja lvia -hälytyksen siirtopalvelu
    - palosammutintarkastuspalvelu
    - jätehuoltopalvelu
    - ulkoalueiden kunnossapitopalvelut
    - metsänhoitopalvelu
    - siivouspalvelut
    - elintarvikekuljetuspalvelut
    - hissinhuolto / korjauspalvelu
    - rakennusautomaatiopalvelu
    - sähköinen huoltokirjapalvelu
    - pesulapalvelu
    - jätepuhdistamon huoltopalvelusopimus
  • Seurakuntayhtymän olisi hyvä hankkia yhtenäinen kiinteistöjen hallintajärjestelmä, joka olisi yhteensopiva muiden merkittävimpien seurakuntien kanssa. Tavoitteena on, että kaikki tähän mennessä sovitut ja voimassa olevat sopimukset yms. tallennettaisiin järjestelmään. Henkilökunta velvoitetaan jatkossa käyttämään järjestelmää säännöllisesti ja tarvittaessa sen käyttöön annetaan opastusta.
  • Kiinteistöpalvelujen tavoitteena on saattaa olemassa olevat suunnitelmat (ARK, RAK, LVIAS) sähköiseen muotoon strategiakauden aikana. Työ on jo aloitettu.
  • Kiinteistötoimen henkilöstön koulutusta ja yhteistoimintaa ylläpidetään sekä sisäistä informaatiota kehitetään.
  • Kiinteistötoimen tehtävät perustuvat seurakuntien toiminnan tarpeisiin. Näiden tarpeiden toteuttaminen aiheuttaa kuluja kiinteistötoimelle. Kiinteistötoimen tehtävistä säästettäessä vaikutetaan suoraan seurakuntien toimintaan.
  • Seurakuntien leirikeskustilojen varausjärjestelmän uudistaminen on työn alla. Varausjärjestelmä tehdään kaksikieliseksi.

4. Kiinteistö ja maaomaisuus 2014

4.1. Rakennukset

Alla on lueteltu Vaasan Seurakuntayhtymän omistuksessa olevat rakennukset. Kiinteistöluettelo on liitteessä 1 ja toimenpide-ehdotukset nykyisille kiinteistöille liittessä 10.

Vaasan Seurakuntayhtymän omistuksessa olevat kirkot ovat: Vaasan kirkko, Palosaaren kirkko, Huutoniemen kirkko, Sundomin kirkko ja Vähänkyrön kirkko.

Seurakuntakeskuksia Vaasan seurakuntayhtymän omistuksessa on yhteensä viisi kappaletta: Virastotalo (Koulukatu 26-28), Palosaaren seurakuntakeskus, Ristinummen seurakuntakeskus, Vähänkyrön seurakuntatalo ja Huutoniemen seurakuntakeskus.

Pappiloita on kolme kappaletta: Vanhan Vaasan pappila, Sundomin pappila ja Vähänkyrön pappila.
Omistuksessa olevat leirikeskukset ovat tälllä hetkellä: Alskathemmet, Lepikko, Österhankmo ja Kaukaluoto. Kaukaluodon leirikeskukselle on haettu ja saatu purkulupa siellä ilmenneen sädesienen aiheuttamien tuhojen vuoksi ja se purettiin polttamalla kevättalvella 2015.

Seurakuntakoteja on viisi kappaletta: Gerby, Suvilahti, Hietalahti, Metsäkallio ja Vähänkyrön Siltaranta.

4.2. Osakehuoneistot

Vaasan Seurakuntayhtymällä on edellä olevien tilojen lisäksi osakehuoneistoja, jotka on pääsääntöisesti vuokrattu ulkopuolisille toimijoille. Nämä ovat: Kauppapuistikko 30 (R-Kioski Oy), Kirkkopuistikko 30 (Hidden) ja Hyttystie 9 (Daghem Kolibridalen).

Ulosvuokrattujen huoneistojen vuokratuotto on noin 14 259 €/kk. Kiinteistöjen vuokratuotto rahastojen huoneistojen osalta ohjautuu ko. rahastoon. Käyttömenot ovat kuitenkin täysimääräisesti kiinteistötoimen kuluja.

Vuokra-asuntoja Vaasan seurakuntayhtymällä on yhteensä 40, joista 16 on eri rahastojen omistamia ja 24 seurakuntayhtymän omia. Liikehuoneistoja ja toimitiloja on lisäksi 8.

On otettava talousarviossa huomioon, että asunto-osakeyhtiöiden, joissa Vaasan seurakuntayhtymä on osakkaana, kiinteistökorjauskustannukset v. 2015-2020 merkitsee seurakuntayhtymälle varautumista n. 170 000 euron rahoitusosuuteen.

Selvitellään ja valmistellaan osakehuoneistojen mahdollinen myynti.

4.3. Vuokratilat

Omistuksessa olevien kirkkojen lisäksi seurakuntayhtymällä on vuokralla (Vasa kyrkliga stiftelse) Vetokannaksen kirkko ja hautainhoitorahaston omistama osakehuoneisto As Oy Kauppapuistikko 4:ssä, jossa sijaitsee Nuorisotila Cross. Myllärinkatu 4:ssä sijaitsee ruokapankkitila. Pitkäkatu 66 sijaitsevassa huoneistossa on suomalaisen seurakunnan partiotilat. Onkilahdenkatu 5 sijaitsevassa huoneistossa on ruotsalaisen seurakunnan partiotilat. Lisäksi Vähänkyrön keskustassa olevasta liikekiinteistöstä (Vähänkyrötie 6) on vuokrattu toimisto- ja kokoontumistilat (Vähänkyrön seurakuntakoti).

4.4. Maaomaisuus

Vaasan Seurakuntayhtymällä on omistuksessaan noin 171 ha maa-alueita (metsät, rannat), sekä asemakaavoitettuja alueita 61 ha.

  • Metsänhoitosuunnitelmissa (Vaasan seurakuntayhtymä 2006–2015) ja Vähänkyrön seurakunta (2011-2020) on esitelty metsäalueet ja niiden hoito.
  • Vaasan seurakuntayhtymällä on suojeltuja –Natura 2000- maa-alueita Kaukaluodossa 23 ha ja vesialueita 199 ha. Näillä alueille on rauhoitusmääräykset.
  • Metsäomaisuutta on Vähässäkyrössä , Ilmajoella ja Mustasaaressa 150 ha ja Vaasassa 21,30 ha Yhteensä: 171 ha.
  • Metsäomaisuudesta on laadittu metsänhoitosuunnitelmat Österhankmohon ja Lepikkoon 2006-2015 ja Vähäänkyröön 2011–2020.

4.5. Asemakaava-alueet

Liitteessä 1 esitetty Vaasan seurakuntayhtymän maa-alueet ja niiden kaavoitustilanne.

4.6. Osayleiskaava-alueet
  • Sundomin Kirkon, pappilan ja Kronvikin sekä Päivärannan alueet
  • Vähäkyrö(Mustasaari): Kaukaluodon alueet (mm. leirikeskus) - kaksi erillistä aluetta – ja Kotkanevan alue.
  • Kaukaluodon osayleiskaava-alueelle on osoitettu leirikeskustoimintaa palvelevan alueen lisäksi seitsemäntoista lomarakennuksen rakennuspaikkaa.
  • Mustasaaressa Österhankmon, Lepikon ja Alskatin leirikeskustoimintaa palvelevat alueet.

5. Johtopäätökset/Toimeenpiteet

5.1. Investointiohjelma

Investointiohjelmassa otetaan kantaa rakennusten vaatimaan kunnossapito-/peruskorjaus-/uudisrakennustarpeeseen. Hankesuunnittelua parantamalla investoinnit ja kunnossapitotoimenpiteet voidaan toteuttaa oikeanlaisena ja suunnitellussa aikataulussa. Kuntokartoitusten ja pitkän tähtäimen suunnitelmien avulla saadaan olemassa olevista rakennuksista tärkeää tietoa hankesuunnittelua varten.
Nykyisen käytännön mukaan investointihankkeiksi luetaan toimenpiteet, joiden kustannukset ylittävät 6000 € rajan. Tämä summa on kunnossapidon tasoa, joten vähimmäiseuromäärää tulisi nostaa. Ehdotuksena on, että muodostetaan investointiluontoisille käyttö- ja ylläpitomenoille oma budjetti. Kokonaisbudjetti jakautuisi siten seuraaviin osiin: a) investointikohteet, b) investointiluontoiset käyttö- ja ylläpitomenot c) huoltotoimenpiteet (käyttö- ja ylläpitomenot).

5.1.1. Investointien rahoittaminen

Investoinneilla tarkoitetaan uusien rakennusten tai rakennelmien hankkimista tai rakennusten peruskorjausta tai muuta isoa hankintaa. Myös maa-alueen osto voi olla investointi.

  • Tavoitteena on, että seurakunnallisten tilojen hankintaa, laajennusta tai peruskorjausta rahoitetaan mahdollisuuksien mukaan kirkollisverotulojen lisäksi kirjanpidollisen tuloksen ylikatteella tai kiinteistöomaisuutta myymällä.
  • Sijoituskiinteistöjen, kuten asuinkerrostalojen ja toimistohuoneistojen hankintaan, korjaukseen tai peruskorjaukseen ei käytetä vain kirkollisverotuloja, vaan myös ulkopuolista rahoitusta (pankkilaina tai aiempien vuosien säästöjä).
  • Kiinteistöjen myynnistä saatavia tuloja käytetään pääsääntöisesti kiinteistöinvestointien kattamiseen.
  • Investoinnit suunnitellaan poistojen suuruisena (keskimäärin 1,3 milj. €/vuosi).
  • Poistolaskelmissa noudatetaan yhteisen kirkkovaltuuston vahvistamaa poistosuunnitelmaa.

5.2. Toimenpideohjelma
  • Yhteinen kirkkoneuvosto pyytää seurakuntaneuvostoilta lausunnot, mistä tiloista ne voivat luopua ja missä järjestyksessä. Tavoitteena on luopua vuoteen 2020 mennessä noin 2000 m2:stä seurakunnallisia tiloja.
  • Koulukatu 26-28 virastotalon peruskorjauspäätös tehdään vuonna 2016 ja Vähänkyrön seurakuntatalon peruskorjauspäätös myös vuonna 2016.
  • Leirikeskuksista tehdään erillinen selvitys vuonna 2016, jonka jälkeen päätetään mitä alueita kehitetään.
  • Edistetään maa-alueiden kaavoitusta yhteistyössä Vaasan kaupunkisuunnittelun kanssa.

5.3. Luopumisohjelma

Rakennusten ja toimitilojen ylläpitokulut jatkavat kasvuaan ollen keskimäärin 3-5% kasvuvauhdissa vuodessa. Rakennusten ja toimitilojen ylläpitokustannuksia ei tulevaisuudessa pystytä juurikaan alentamaan muulla tavoin kuin tilojen käyttöä tehostamalla ja tiloja vähentämällä. Strategiajakson aikana tapahtuu mahdollisesti merkittäviä kuntaliitoksia, joiden seurauksena seurakuntayhtymän kokonaiskiinteistökanta kasvaa käyttökustannuksineen. Poistojen määrää saadaan pienennettyä vain luopumalla osasta suorassa omistuksessa olevasta kiinteistökannasta.

Edellä olevan johdosta tarvitaan/laaditaan luopumisohjelma, jossa on listattu tilat/kiinteistöt/maa-alueet, joista voidaan luopua ja perustelut luopumiselle.

Leirikeskuksien osalta tehdään erillinen selvitys, jonka jälkeen päätetään, mihin alueisiin panostetaan ja mistä mahdollisesti luovutaan.

Rakennus-/toimitiloissa valmistellaan seuraavien kiinteistöjen myyntiä ja/tai vuokrasopimuksen purkamista:
  • Päiväranta (Kiinteistö käyttökiellossa ja yhteisomistussuhde)
  • Hyttystie 9 (Kerhotilat ongelmallisessa As oy:ssä)
  • Uumajankatu 2 (Käyttöaste alhainen; Käyttömenot 32.000 € / v)
  • Vetokannaksen kirkko (vuokramenot 86.000 € /v ;srk:lla omia tiloja)
  • Suomen- ja ruotsinkielinen partiotila (Vuokramenot 27.000 € / v; eivätkä ole srk:n perustoimintoja)
  • Vuorikoti (Vuokrasopimus purettu)
  • Metsäkallion toimitilat (Käyttöaste alhainen ; käyttömenot 66.000 €/v)
  • Tervajoen rukoushuone (Käyttöaste alhainen ; ei täytä kokoontumistilavaatimuksia)

Maa-aluiden osalta olisi harkittava seuraavien maa-alueiden myyntiä:
  • Metsäpalsta Kaukaluodossa n. 16 ha, jossa on lomarakennuksen rakennuspaikkoja 6 kpl.
  • Kaukaluodon ranta-alue, jossa OYK:ssa on 11 lomarakennuksen rakennuspaikkaa.
  • Kronvikin ranta-alue Sundomissa
  • Päivärannan kiinteistö

Seurakuntayhtymän luopumisohjelman kautta saatavilla varoilla pyrittäisiin osittain rahoittamaan tulevat kiinteistöinvestoinnit ja suuremmat peruskorjausprojektit.

5.3.1. Kiinteistöjen ryhmittely

Kiinteistöjen tarkastelemiseksi, kehittämiseksi ja luopumiseksi tulee kiinteistöt jakaa eri ryhmiin (ks liite 11).

Säilytettävät rakennukset ja tilat:

Tilat, jotka ovat seurakuntien tai seurakuntayhtymän ydintoimintojen kannalta välttämättömiä:
  • Kirkot
  • Siunauskappelit

Kehitettävät rakennukset ja tilat:

Tilat, joiden nykyinen käyttö muuttuu tai sitä aktiivisesti kehitetään. Tiloissa voi seurakunnallinen toiminta muuttua toisenlaiseksi tai laajentua tai seurakunnallinen toiminta voi loppua, jolloin tilat kehitetään muuhun tuottavaan käyttöön (esimerkiksi Palosaaren seurakuntakeskus).

Luovutettavat rakennukset ja tilat:

Seurakunnalliset tilat, joiden käyttöaste on alhainen ja joissa oleva toiminta voidaan ohjata korvaavaan olemassaolevaan tilaan tai sijoituskiinteistö, jonka tuotto on alhainen. Kirkkoneuvosto pyytää seurakuntaneuvostoilta lausunnot, mistä tiloista seurakunnat voivat luopua. Ennen tiloista luopumista tarkastetaan niiden kunto ja tuleva peruskorjaustarve ja kustannukset sekä pyydetään ulkopuolisen asiantuntijatahon hinta-arvio. Seurakunnissa on mahdollista toimintoja keskittämällä vapauttaa tiloja myytäväksi tai vuokrattavaksi.

Hautainhoitorahaston kiinteistöt:

Hautainhoitorahaston omaisuutta saa käyttää vain hautojen hoitoon, joten niillä ei saa kattaa seurakuntien toiminnan alijäämäisyyttä eikä myydä tuottamattomien seurakunnallisten rakennusten rakentamiseksi tai peruskorjaamiseksi.

Hautainhoitorahaston tilanne on hyvä, siksi rakennus- tai asuinosakeluovutuksia ei esitetä tässä vaiheessa tehtäväksi.

5.3.2. Rakennusten ja tilojen luopumisperiaatteet
Seurakunnalliset tilat:
  • Käyttöasteen vähyys
  • Lähialueella oleva muu toimitila, joka on vuokrattavissa tarkoituksenmukaisesti.
  • Korkeat käyttökulut
  • Tulossa olevat suuret korjauskustannukset
  • Käyttö ei ole pääsosin seurakunnallisessa toiminnassa

Sijoituskiinteistöt:
  • Vuotuinen tuotto on liian pieni.
  • Tulossa olevat suuret korjauskustannukset.
  • Kaavallisen tilanteen muuttuminen.

Ennen kuin mistään tilasta luovutaan arvioidaan sen arvo tai vuokratuotto ja arvioidaan myyntihinta päätöstä varten. Rakennukset voidaan joko myydä tai vuokrata.

5.3.3. Sisäiset vuokrat

Sisäiset vuokrat ohjaavat seurakuntien tilatarpeita taloudellisuuteen. Sisäisten vuokrien laskentamallia tutkitaan suunnittelujakson 2016–2020 aikana.

5.4. Henkilöstöohjelma

Kiinteistöpalvelujen organisaatiota ja henkilöstörakennetta uudistetaan kulloisenkin tilanteen mukaan. Henkilöstön asiantuntevuutta kehitetään ja koulutuksia pyritään järjestämään suunnitellusti. Henkilökunnan määrä pyritään mitoittamaan toimintatarpeisiin. Henkilökunnan määrällä on suora vaikutus tilojen määrään. Kuntaliitosten myötä henkilökunnan määrän tarve kasvaa ja henkilöstöjohdon tarve lisääntyy.

Varausjärjestelmän käytön yhtenäisellä ohjauksella saadaan yhtäaikaiset tilojen käytöt koordinoitua paremmin ja tällöin myös henkilöstön yhtäaikainen tarve eri paikoissa optimoituu. Keskittämisellä voidaan vaikuttaa henkilöstömenoihin. Tekniikan vaatimustason noustessa lisääntyy osaamisen tarve myös kiinteistöpalveluissa. Tämän vuoksi talotekniikan erityisosaajan palkkaaminen voisi olla ajankohtaista.

Seurakuntaliitosten mukanaan tuomaan henkilöstömäärän lisäykseen pyritään varautumaan etukäteen siten, että tehtävien päällekkäisyyksiltä vältytään. Huoltokirjan ja kiinteistöhallintajärjestelmän systemaattisella käyttöönotolla saadaan ajan myötä työajan säästöä ja samalla ajantasaiset kiinteistötiedot tuodaan kaikkien saataville.

Henkilöstön työkyvystä pyritään pitämään huolta. Yhteistyötoimikunta järjestää kuntoutuksia. Näiden jatkumista kannustetaan.

Vahvistetaan vapaaehtoistyön mahdollisuutta palvella ja toimia avustustehtävissä kiinteistötoimessa.

6. Jatkotoimenpiteet

6.1. Kiinteistöstrategisia toimenpiteitä

Kiinteistöstrategia on laadittu vuosien 2015–2020 väliselle ajalle. Kiinteistöstrategia käydään läpi vuosittain ja se julkaistaan intranetissä.

6.2. Seurakuntayhtymän läsnäolo maankäyttösuunnittelussa

Vaasan Seurakuntayhtymä laatii suunnitelman ja yhteistyömallin Vaasan kaupunkisuunnittelun kanssa, jolloin seurakunta voisi jo kaavoitus- ja suunnitteluvaiheessa tehdä päätöksiä kiinteistöstrategisista toimenpiteistä, kun kaupunki suunnittelee uusia asuinalueita ja tekee merkittäviä kaavoitusratkaisuja nykyisten alueiden suhteen. Vaasan kaupungin kaavoitusohjelmaa seurataan.

Esimerkkinä tällaisesta uudesta alueesta on Vanhan Vaasan alue, jossa seurakuntayhtymällä on tontti. Tontti on merkitty Y –tontiksi ja tontilla on rakennusoikeutta 4000 krs-m2 ja sen koko on 1,8 ha.

6.3. Seurakuntayhtymän yhteistyömahdollisuudet muiden toimijoiden kanssa

Vaasan Seurakuntayhtymä selvittää yhteistyömahdollisuudet eri yhteistyö- ja sidosryhmien kanssa tehostaakseen sitä kautta kiinteistöjen käyttöä ja parantaakseen samalla tarjottujen palvelujen laatua.

Yhteistyötahoja voivat olla esim.:
  • Koulut (esim. Huutoniemen kirkko kouluna), päiväkodit (koululaisten iltapäivätoiminta).
  • Sosiaalitoimi, esim. vanhusten kokoontumistilat jne.
  • Muut vastaavat yhteistyömahdollisuudet esim. kolmannen sektorin toimijoiden kanssa, jotka lisääntyvät kuntien ulkoistaessa palvelujaan (esim. päiväkoti Kolibri Daghem).

6.4. Tilojen käyttömahdollisuudet

Selvitetään nykytilojen uusia käyttömahdollisuuksia ja keinoja tarjota tiloja monipuolisemmin ulkopuolisten vuokrakäyttöön.

Vaasan seurakuntayhtymän kiinteistöstrategia 2015–2020 (pdf 123 kB)

  1. Johdanto
    1.1. Kiinteistöstrategiaprosessi ja pohjatyö
    1.2. Kiinteistötoimen strategianäkökulmat
    1.3. Kiinteistötoimen tehtävä
  2. Kiinteistötoimen visio 2015–2020
  3. Kiinteistötoimen strategiset tavoitteet
    3.1. Kiinteistöt
    3.2. Kiinteistöpalvelut
  4. Kiinteistö ja maaomaisuus 2014
    4.1. Rakennukset
    4.2. Osakehuoneistot
    4.3. Vuokratilat
    4.4. Maaomaisuus
    4.5. Asemakaava-alueet
    4.6. Osayleiskaava-alueet
  5. Johtopäätökset/Toimeenpiteet
    5.1. Investointiohjelma
    5.1.1. Investointien rahoittaminen
    5.2. Toimenpideohjelma
    5.3. Luopumisohjelma
    5.3.1. Kiinteistöjen ryhmittely
    5.3.2. Rakennusten ja tilojen luopumisperiaatteet
    5.3.3. Sisäiset vuokrat
    5.4. Henkilöstöohjelma
  6. Jatkotoimenpiteet
    6.1. Kiinteistöstrategisia toimenpiteitä
    6.2. Seurakuntayhtymän läsnäolo maankäyttösuunnittelussa
    6.3. Seurakuntayhtymän yhteistyömahdollisuudet muiden toimijoiden kanssa
    6.4. Tilojen käyttömahdollisuudet
Sivu päivitetty 29.10.2015 klo 13:49 - Johanna Backholm